Квартира с военной выправкой
Тех, кто приобрел жилье по программе «военной ипотеки», пока немного. Тем не менее программа набирает обороты, поскольку действительно дает возможность военнослужащим уже в молодые годы решить свой квартирный вопрос

Первые миллиарды
Федеральный закон № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» вступил в силу с 1 января 2005-го. Начиная с этого времени, военнослужащие получили возможность подать рапорт на включение их в реестр участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Подобно тем, кто получает материнский капитал, участники программы НИС могут воспользоваться выделенными государственными средствами не сразу, а лишь через три года после «постановки на учет».

В основном накопительно-ипотечная система рассчитана на военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов), заканчивающих военные училища и заключивших первый контракт о прохождении службы после 1 января 2005 года. В народе эту программу окрестили «военной ипотекой», и под нее подпадают также некоторые другие категории военнослужащих.
Согласно информации Минобороны, на начало 2010 года открыто более 115 000 именных накопительных счетов, на которых находится около 30 млрд рублей. Такие счета для военнослужащих отчасти похожи на пенсионные накопительные счета у гражданских работников. Разница в том, что за работника в пенсионный фонд перечисляет деньги работодатель, а на именной накопительный счет военнослужащего – Министерство обороны из средств федерального бюджета.
Три года плюс 17 лет
Расчет строится таким образом, чтобы за 20 лет службы (3 года + 17 лет нахождения в системе НИС) на счету военнослужащего могло накопиться средств на покупку квартиры площадью 54 кв. метра. Взнос государства на одного военнослужащего – участника программы – составил: в 2005-м – 37 000 руб., в 2006-м – 40 600, в 2007-м – 82 800 руб., в 2008-м – 89 900 руб., в 2009-м – 168 000, в 2010-м – 175 600 рублей. Размер накопительного взноса устанавливается одинаково на каждого военнослужащего без учета членов семьи, воинского звания, выслуги лет, условий и места службы, боевых наград и прочих заслуг.

Военнослужащий уже после трех лет службы и нахождения в системе НИС может купить квартиру. На начало 2010 года, по информации Минобороны, такой возможностью воспользовалось 2000 военнослужащих.
Помимо прочего, программа интересна еще и тем, что нормы площади на приобретаемое жилье не установлены. Кроме того, участник НИС имеет право купить квартиру в любом регионе России независимо от места призыва, нахождения учебного заведения или прохождения службы. Воспользоваться «военной ипотекой» можно независимо от текущих жилищных условий, наличия или отсутствия собственного жилья и числа членов семьи.

Однако купив квартиру по ипотеке, о которой идет речь, военнослужащий обязан оставаться на службе до полного погашения кредита банку. Проценты по кредиту и сам кредит за него погашает государство. Как и при обычной «гражданской» ипотеке, купленная квартира оформляется на покупателя. Также необходим страховой полис.

В отличие от обычной ипотеки, в выписке из ЕГРП в графе «ограничения (обременения) права» указывается два залогодержателя – банк-кредитор и Российская Федерация. По сути речь идет о рассрочке государства перед военнослужащим. Оно, таким образом, выплачивая ипотечный кредит банку, является залогодержателем квартиры. Выплатив банку кредит, по окончании срока службы государство «дарит» эту квартиру военнослужащему. Поэтому система и называется накопительно-ипотечной.
Минобороны, осуществляя ежегодные платежи, уменьшает долг заемщика-военнослужащего перед банком-кредитором, одновременно увеличивая его перед государством. В случае досрочного увольнения без уважительной причины военнослужащий в соответствии с п. 2 ст. 15 117-го Федерального закона обязан вернуть государству выплаченную ему сумму вместе с процентами. После успешного окончания срока военной службы (как правило, 20 лет) и достижения 45 лет задолженность военнослужащего перед государством в лице Министерства обороны аннулируется.
Дефицит плюс другие трудности
Приобретаемая квартира может быть как свободной, так и альтернативной. Но в договоре купли-продажи должна стоять ее полная стоимость. Имущественный вычет (то есть освобождение от уплаты налога на прибыль) получают лишь те продавцы недвижимости, которые владели ею больше трех лет. А таких квартир на рынке немного. Это основная сложность при подборе вариантов.

Есть и другие. Сумма целевого жилищного займа для военнослужащих сегодня составляет 2–2,2 млн рублей. Для приобретения квартиры даже в Подмосковье приходится существенно доплачивать либо подбирать совсем дешевое жилье, которого на рынке в таком диапазоне цен мало. Чаще жилье приобретается на вторичном рынке.
Схемы проведения сделок с обычной ипотекой, к которой привыкли продавцы недвижимости, и схемы с кредитами для военнослужащих похожи. Но различия все же существуют. К примеру, в случае с военной ипотекой банк на несколько недель забирает себе подлинники практически всех документов продавца. Но обо всем по порядку.
Процедура от А до Я
Не менее чем через три года каждый участник НИС имеет право заключить с уполномоченным федеральным органом договор целевого жилищного займа. После этого в выбранном банке военнослужащий должен открыть счет, положив на него минимум 300 000 рублей. Затем начинается подбор вариантов.

Когда вариант определен, то вместе с продавцом и с оригиналами всех его документов военнослужащий должен прийти в банк и оставить документы на проверку. Единственный документ, с которого банк снимает копии и сразу отдает продавцу – это свидетельство о собственности. Но оригиналы, например, свидетельств о браке и о рождении остаются в банке до момента подписания основного договора.

Банк-кредитор рассматривает документы по сделке в течение недели, затем 10–20 дней нужно ждать перечисления денег из Минобороны. Только после этого договор купли-продажи подписывается и сдается на госрегистрацию. Дело не быстрое, поэтому продавцы не всегда согласны ждать столько времени.
Однако есть и плюс – регистрация договора купли-продажи в течение недели, а не в течение месяца, как при регистрации обычных сделок. Сроки регистрации важны для многих продавцов, так как от них зависит, насколько быстро люди смогут взять деньги за квартиру из банка. Ведь, как правило, каждый продающий что-то покупает.

Есть еще одно отличие военной ипотеки от обычной. При обычной кредитный договор заключается одновременно с основным договором купли-продажи, при оформлении военной – сначала подписывается кредитный договор. Причем на момент его подписания уже должна быть оформлена страховка. Затем документы отправляются на подпись в Министерство обороны, и только после этого можно выходить на сделку.
Комментарий специалиста
Владимир Озаркив, руководитель отдела развития ипотечного страхования ОАО СК «ПАРИ»:

- Обязательное условие предоставления ипотечного кредита в рамках программы «военной ипотеки» – заключение договора комплексного ипотечного страхования. Он включает в себя: страхование жизни и здоровья заемщика, а также страхование предмета ипотеки. В отдельных случаях может потребоваться заключение договора страхования риска утраты права собственности на приобретаемую недвижимость.

Несмотря на то, что страхуются одни и те же риски, страхование в рамках военной ипотеки несколько отличается от обычного ипотечного страхования. Самое существенное отличие: в обязанности страховщика осуществить страховую выплату по личному страхованию, в случае если страховой случай наступил вследствие военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий, гражданской войны, народных волнений или забастовок.

В обычном договоре ипотечного страхования этот риск исключен из страховой ответственности. Это вполне понятно и обусловлено спецификой деятельности военнослужащих.

Стоимость страховки «военной ипотеки» определяется индивидуально в каждом отдельном случае и зависит от состояния здоровья и возраста заемщика, принадлежности к определенному роду войск, от типа приобретаемого жилья, года постройки и технического состояния объекта недвижимости. В среднем совокупный тариф по двум обязательным видам страхования в ОАО «СК «ПАРИ» составляет 0,5% от страховой суммы. При определении тарифа обязательно принимается во внимание информация о служебных командировках в горячие точки. Данная информация может весьма существенно увеличить тариф по личному страхованию.

Бывают ситуации, когда необходимо застраховать риск утраты права собственности. Размер тарифа по этому дополнительному виду (так же как и при обычном ипотечном страховании) зависит от правовой истории объекта страхования, числа сделок по приобретению этой недвижимости, пороков волеизъявления при отчуждении этих объектов. Стоимость этой страховки составляет 0,2–0,5% от страховой суммы.